Roksolana Pyrtko – CEO a investície do nehnuteľností

Otazka, ktoru nikto nekladie spravne

Globalna diskusia o maloobchode uz desatrocje vyhlasuje smrt obchodneho centra. E-commerce, hlasa tato teza, je nevyhnutny — jednosmerna rapkac, ktora klikne vpred pri kazdom predanom smartfone a rozsirenej logistickej sieti. Rozvojove trhy su v tomto ramci jednoducho vyzrete trhy v spomalenom rezime: dorazia na rovnake miesto, len neskor.

Tato analyza tvrdi, ze taketo vnimanie je nespravne.

Argentina, Ukrajina a Spojene arabske emiraty su tri ekonomiky na radikalne roznych bodoch geopolitickeho a ekonomickeho spektra. Vsetky tri sa kvalifikuju ako rozvojove alebo rychlo rastuce maloobchodne trhy. Vsetky tri sa v uplynulych rokoch potykali s otazkou: obchodne centrum alebo internetova platforma? A vsetky tri si zvolili zasadne rozne cesty — nie kvoli roznym urovniam digitalnej vyzrelosti, ale preto, ze strukturalne podmienky determinujuce zivotaschopnost daneho maloobchodneho formatu su otazkou struktury, nie technologie.

Otazka neznie: kedy zvitazi e-commerce? Otazka znie: na akom trhu sa nachadzate a co tento trh skutocne potrebuje?

Ramec: styri premenne, ktore skutocne rozhoduju

Skor ako pristupime k analyze jednotlivych pripadov, je vhodne stanovit analyticky ramec. Pyrtko identifikuje styri strukturalne premenne, ktore urcuju, ci sa dany rozvojovy trh priklon k fyzickemu alebo digitalniemu maloobchodu.

Hospodarska stabilita. Hyperinflacia a menova volatilita nicia model fixnych nakladov, na ktorom stoji kamenný obchod. Ked nelze precenovat najmy, pracu a zasoby rychlejsie, ako depreciuje mena, kamenný obchod sa stava strukturalne nezivotaschopnym.

Fyzicka bezpecnost. Vojna, konflikty a nicenie infrastruktury fyzicky obchod nielen komplikuju. Eliminuju ho. E-commerce v tomto kontexte nie je preferencia — je to jediny prezivajuci kanal.

Kulturna a identitna infrastruktura. Na trhoch, kde je obchod zakotveny v socialnej identite, turistickej strategii a narodnom imaze, obchodne centrum nie je format. Je to vyhlasenie. Jeho destabilizacia si vyzaduje nieco viac ako lepsiu aplikaciu.

Statna kapacita a zamer. Vlady, ktore aktivne investuju do maloobchodnej infrastruktury — fyzickej alebo digitalnej — utvaraju trhove vysledky sposobom, ktory sukromni aktéri sami o sebe nedokazu. Smer tejto investicie je rozhodujuci.

S tymto ramcom v perspektive sa tri pripady stanu podstatne lahsie citatelne.

Argentína: inovacia zrodena pod tlakom

Pribeh Argentiny je v podstate pribehom o tom, co sa stane, ked trh nema inu moznost ako stat sa kreativnym — a vyberie si to s blyskotivostou.

Makroekonomicke podmienky rokov 2023–2024 boli prisne z kazdeho hladiska. Rocna inflacia dosiahla v aprili 2024 uroven 289,4 %. Peso preslo 50-percentnou devalvaciou v ramci programu fiskalnych reforiem prezidenta Mileia. Medzinarodne maloobchodne kotvy — Falabella, Walmart — uskutocnili kalkulovane odchody, poukazujuc na strukturalnu narocnost prevadzkovania podnikov s fixnymi nakladmi v prostredí hyperinflacie. Pre mnohych pozorovatelov to vyzeralo ako maloobchodny trh v volnom pade.

To, co sa skutocne stalo, bolo zaujimavejsie. Argentinski spotrebitelia a podnikatelia, dlhodobo zvyknuty na navigaciu v podmienkach hospodarskej volatility, urobili to, co historicky robievali: prisposobili sa rychlejsie ako infrastruktura, ktora im mala sluzit. Prijmy z e-commerce vzrastli o 248 % rocne v prvom polroku 2024. Krajina — s priblizne 27 milionmi online spotrebitelov — je dnes najrychlejsie rastucim trhom e-commerce v Latinskej Amerike, s projektovanym CAGR na urovni 17 % do roku 2027.

Toto nie je nahodna zhoda okolnosti. Argentína je krajina, ktora dala Latinskej Amerike MercadoLibre — najvyspelejsiu marketplace, fintech a logisticku platformu v regione, ktora budovala svoju dominanciu prave riesenim problemov s platbami a dodavkami, ktore sazili online obchod v regione. Mercado Pago, jej rameno digitalnej penazenky, spracovava transakcie po celom kontinente. Mercado Envios zaobera dorucovanie na poslednu milju vo velkom. Toto nie su reaktivne nastroje vytvorene v case krizy; su to aktiva infrastruktury svetovej triedy, ktore narocna, cenovo citliva, digitalne gramotna argentinska zakladna spotrebitelov pomahala budovat dve desatrocia.

To, co inflacna epizoda rokov 2023–2024 urobila, bolo urychlit existujuci trend. Ked fyzicke obchody nedokazu precenovat zasoby dostatocne rychlo, aby dohnali pohyby mien, a ked sa rezijne naklady kamennych obchodov stanu prohibitivnymi, strukturalna flexibilita digitalneho kanala sa stava rozhodujucou konkurencnou vyhodou. Argentinski maloobchodnici, ktori si vybudovali online kapacity, mohli upravovat ceny algoritmicky, znizovat riziko zasob a oslovovat cenovo uvedomelych spotrebitelov, ktori teraz porovnavali ponuky s preziravostou zrodenou z nutnosti. Pri 70 % online nakupov realizovanych prostredníctvom mobilnych zariadení a 97 % e-commerce pohananeho domacimi predajcami je digitalna maloobchodna revolucia Argentiny technologicky vyzreta aj hrdlo domaca.

Dlhodoby vyhlad je optimisticky. Ked program fiskalnej stabilizacie vlady Mileia postupuje — mesacna inflacia klesla na 2,7 % koncom roka 2024 — Argentina vstupuje do fazy obnovy so zakladnou spotrebitelov, ktora je digitalne schopnejsia, viac orientovana na mobilne zariadenia a pohodlnejsie s e-commerce ako pred krizou. Nespriazene okolnosti argentinsky maloobchod nestagnovali. Urychlili transformaciu, ktora sa bude skladat roky.

Ukrajina: e-commerce ako infrastruktura poslednej sancie

Pripad Ukrajiny je kategoricky odlisny od argentinskeho — a od cohokovek ineho v sucasnej maloobchodnej literature.

Ked plnoskalova invázia Ruska zacala vo februári 2022, nielen narusila ukrajinskú maloobchod. V znacnej casti krajiny ho fyzicky znicila. Obchodne centra v prednych oblastiach boli poskodene alebo neprístupné. Dodavatelske retazce boli prerusene. Miliony ludi boli vysidlene. Podmienky nevyhnutne pre fungovanie fyzickeho obchodu — stabilne prevadzkarne, dostupne lokality, spolahlivy logistika, predvidatelny pohyb spotrebitelov — prestali existovat na znacnej casti uzemia krajiny.

E-commerce nerástol na Ukrajiine preto, ze spotrebitelia sa rozhodli ho preferovat. Rástol, pretoze to bol jediný kanal s dostatocnou strukturalnou flexibilitou na to, aby mohol pokracovat v prevadzke. Online obchod dosiahol 151 miliard hryvien v roku 2023 — narast o 17 % rocne — napriek tomu, ze sirsia ekonomika sa zmrsovala a trh zaziil katastrofalny 92-percentny pokles prijmov v pociatocnych mesiacoch invazie. Do roku 2024 priblizne 11 milionov Ukrajiñcov pravidelne nakupovalo online, minutim 239 miliard hryvien — o 25 % viac ako predchadzajuci rok. Cezhranicne baliky sa takmer zdvojnasobili, dosahujuc 73,5 miliona prichadzajucich zasielok v hodnote 120,5 miliardy hryvien.

Platforma, ktora definuje tento pribeh, je Rozetka — dominantny marketplace Ukrajiny, ovladajuci odhadovanych 45–50 % online maloobchodu. Jej strategicke rozhodnutia pocas vojny boli mimoriadne. Namiesto ustupenia na bezpecnejsie mestske trhy Rozetka rozsirila cinnost do prednych miest, otvorenim pobociek na miestach ako Kramatorsk, 20 kilometrov od aktivnych bojov. Nova Poshta, jej hlavny logisticky partner, sa v rovnakom obdobi stala najvacsim prepravnym operatorom podla objemu v strednej Europe. Zakladatel Rozetky, vysvetlujuci rozhodnutie otvorit sa v prednych mestach, napisal, ze ludia tam nadal ziju, miluju — a sudiac podla sprav o predaji — robia zavararaniny. Komercne a ludske sa stali neoddelitelne.

To, co je analyticky vyznamne, je zmena kategorii. Pred invaziou ukrajinsky e-commerce nasledoval vzory zname pre kazdy stredoeuropsky trh — elektronika, moda, potrieby pre domacnost. Pocas vojny zakladne tovary prekonali 50 % vsetkych online nakupov. Generatory, prenosne nabijecky, solarné panely — produkty umoznujuce zakladne fungovanie pocas 12-hodinovych vypadkov elektriny — sa stali najlepsie predavanymi kategoriami. Offline predajcovia nedokázali absorbovat tieto skokove narasty dopytu; ich modely zasob, skladove plochy a personalné struktury neboli navrhnuté pre vojnovu logistiku. E-commerce platformy, so svojimi distribuovanymi ekosystemami predajcov a flexibilnymi sietami plnenia, to dokázali.

Existuje aj demograficky rozmer tejto transformacie, ktory ma dlhodoby vyznam. Zeny teraz registruju 61 % novych podnikov na Ukrajine, v porovnani s 49 % pred invaziou — mnoge z nich vybudovane na digitalnych platformach prave preto, ze fyzicke prevadzkarne boli nebezpecne, nedostupne alebo ekonomicky nedostizne. Vojnovy boom e-commerce ticho vybudoval generaciu digitalnych podnikatelov.

Vyhladovy zaver je jasny. Spotrebitelske navyky formovaene z nutnosti maju tendenciu pretrvavat. Povojnova maloobchodna krajina Ukrajiny sa nevrati do konfiguracie z roku 2021. Krajina vyjde z tohto konfliktu s digitalne schopnou zakladnou spotrebitelov, logistickym operatorom svetovej triedy v Nova Poshta a domacim marketplace v Rozetke, ktory dokazal svoju odolnost v podmienkach, s ktorymi sa ziadna ina platforma na svete nepotykala.

SAE: obchodne centrum ako geopoliticka ambizia

Spojene arabske emiraty predstavuju najpriamejsi protiargument k teze, ze e-commerce je nevyhnutnou buducnostou maloobchodu — a je to protiargument podporeny miliardami dolarov statnych a sukromnych investicii.

Maloobchodny trh SAE je oceneny na priblizne 70–75 miliard dolarov rocne. Je to najvacsi maloobchodny trh v Zalivovom regione a jeden z najkonkurencieschopnejsich na svete. A daleko od ustupenia z fyzickeho obchodu v tvari rastu e-commerce, dominantni operatori SAE zdvojnasobuju stavku s presvedcenim, ktore je takmer kontrarianistické v sucasnom globalnom kontexte. Emaar, operator Dubai Mall, oznamil program rozsirovania v hodnote 1,5 miliardy dirhemov. Majid Al Futtaim sa zaviazal k 1,36 miliardy dolarov na modernizaciu Mall of the Emirates. Toto nie su defenzivne investicie; su to strategicke stavky na model, o ktorom SAE verí, ze ho e-commerce jednoducho nemoze replikovat.

Aby sme pochopili preco, treba ist za hranice maloobchodnej ekonomiky a zapojit sa do strukturalnych podmienok, ktore z obchodneho centra v SAE robia instituciu uplne ineho druhu.

Prvym faktorom je podnebje. Vonkajsie teploty pravidelne presahujuce 45 °C po niekolko mesiacov v roku robia klimatizovane obchodne centrum nielen maloobchodnym formatom, ale obcianskou nevyhnutnostou — hlavnym verejnym priestorom, v ktorom prebieha spolocensky zivot. Dubai Mall a Mall of the Emirates nie su obchodne centra v ziadnom konvencnom zmysle. Obsahuju klziska, lyziarskych svahov, akvaria, hotely, kulturne programy, luxusnu pohostinnost a restauracne ekosystemy. Su integrovane mestske prostredia a maloobchod v nich je jednou vrstvou omnoho zlozitejsej ponuky zazitkov.

Druhym faktorom je cestovny ruch. Dubaj privital takmer 10 milionov prenocujucich turistov v nedavnom polroku. Tito navstevnici — prevazne vysoko utracajuci, medzinarodne mobilni a pritahovani do Dubaja ciastocne jeho reputaciou pre nakupovanie — podporuju luxusny ekosystem, ktory je strukturalne zavisly od fyzickej pritomnosti. Trh osobneho luxusu GCC dosiahol 12,8 miliardy dolarov v roku 2024, pricom SAE a Saudska Arabia predstavovali takmer tri stvrtiny tejto sumy. Dubaj sa teraz radí medzi paT najlepsich miest sveta z hladiska vykonu luxusneho maloobchodu, spolu s Londynom, Parizom a Hongkongom. Toto umiestnenie je vybudovane vylucne na fyzickom zazitku vlajkovej lode — na divadel spotreby, ktore obrazovka nemoze replikovat.

Tretim faktorom je statny zamer. Ekonomicka vizia Abu Dhabi 2030 pridelila 206 miliard dirhemov velkoobchodu a maloobchodu. Narodna strategia umelej inteligencie SAE 2031 identifikuje maloobchod ako prioritny sektor pre technologicku integraciu — ale ako posilnenie fyzickeho obchodu, nie jeho nahradenie. Vladne investicie v takejto mierke utvaraju trhove vysledky sposobom, ktory sukromni aktéri nedokazu, a smer tychto investicii je jednoznacny.

Mozno analyticky najzaujimavejsie je to, ako operatori obchodnych centier SAE reagovali na rast e-commerce. Namiesto toho, aby sputali na vlastnych podmienkach digitalneho kanala — pohodlie, cena, rychlost — investovali do toho, co e-commerce strukturálne nemoze ponuknut. Mall of the Emirates sa spojil s Cisco, aby vytvoril Obchod buducnosti, pohlcujuce maloobchodne prostredie s personalizaciou v realnom case podla demografickych udajov, interaktivnym objavovanim produktov a zazitkovym aktivovanim znacky. Fyzicke a digitalne sa spajaju, nie navzajom sutazia. E-commerce v SAE tvorí priblizne 12 % celkoveho maloobchodu — nie preto, ze trh je nerozvinuty, ale preto, ze fyzicka ponuka zostava, podla premedliteho dizajnu, atraktivnejsia.

Co tri pripady spolocne odhaluju

Postavene vedla seba, Argentína, Ukrajiina a SAE nevravaju pribeh o digitalnom verzus fyzickom maloobchode. Vravaju o tom, ako strukturalne podmienky determinuju, ktory kanal moze skutocne fungovat — a ktory nie.

V Argentine sa kamenný obchod s fixnymi nakladmi stal nezivotaschopnym pod hyperinflacnym tlakom a trh s hlbokymi kapacitami e-commerce a najvyspelejsim latinskoamerickim marketplace na svete vstupil do medzery. Na Ukrajiine bola fyzicka maloobchodna infrastruktura znicena vojnou a e-commerce sa stal jedinym kanalm schopnym dorucovat tovary a udrzovat hospodarsku kontinuitu. V SAE je fyzicky obchod zakotveny do podnebia, kultury, turistickej strategie a statnej vizie sposobom, ktory ho robe nielen zivotaschopnym, ale aktívne nenahraditelnym.

Ponaaucenie pre investorov, maloobchodnikov a tvorcov politík vstupujucich na rozvojove trhy je, ze otazku kanala nemozno zodpovedat bez predchadzajuceho zodpovedania strukturalnej otazky. Aka je povaha krizy — ak nejaka existuje — ktoru tento trh preliva? Aky je strategicky zaujem vlady v maloobchodnej infrastrukture? Co spotrebitel na tomto trhu potrebuje z maloobchodneho zazitku, co nemoze ziskat nikde inde?

E-commerce nevyhraje tym, ze bude lepsi. Vyhrat, ked alternativa nemoze fungovat. Tam, kde alternativa moze fungovat — a zvlast tam, kde moze byt spektakularna — obchodne centrum si zachovava kazdu vyhodu.

Zaver

Maloobchodne buducnosti Argentiny, Ukrajiny a SAE sa budu nadalej rozchadzat — a toto rozchadzanie je podstatou veci. Rozvojove trhy nie su monoliticka kategoria pohybujuca sa jednym smerom. Su suborom strukturálne odlisnych prostredí, kazde so svojou vlastnou logikou, vlastnymi obmedzeniami a vlastnou verziou toho, co maloobchod musi robit.

Analyza Roksolany Pyrtko tychto troch pripadov naznacuje nuansovanejsi — a nakoniec uzitocnejsi — ramec ako standardna polarizacia obchodné centrum verzus marketplace. Relevantne premenne nie su prieskumy preferencii spotrebitelov ani statistiky penetracie smartfonov. Su nimi hospodarska stabilita, fyzicka bezpecnost, kulturna infrastruktura a smer statnych investicii. Zvladnite ich spravne a otazka maloobchodneho formatu si do znacnej miery odpovie sama.

Obchodne centrum neum iera. Na niektorych trhoch je najracionálnejsou investiciou v miestnosti. Na inych mal marketplace vzdy zvitazit — nie preto, ze bol zvoleny, ale preto, ze bol jedinou mozcnostou, ktora prezila. Analyticka uloha spociva v tom vediet, na ktorom trhu sa skutocne nachadzate.